Il caso: una villa che non si presta a essere divisa in due
Una donna muore senza aver fatto testamento e senza figli. Le succedono, secondo le regole di legge, il marito e una nipote, figlia di un fratello premorto: al primo spettano due terzi dell'eredità, alla seconda un terzo. Fra i beni caduti in successione c'è una porzione di villa bifamiliare, sviluppata su un solo piano con un unico servizio igienico. Entrambi accettano l'eredità: il marito con gli atti diretti a sciogliere la comunione (una richiesta stragiudiziale, l'avvio di una mediazione e poi la causa), la nipote attraverso la voltura catastale a proprio nome: comportamenti che, secondo la regola generale sull'accettazione tacita, non lasciano dubbi sulla volontà di accettare l'eredità.
Il problema pratico è che nessuno dei due può, da solo, "portarsi via la sua parte" dell'immobile: la casa non si divide in due appartamenti autonomi senza snaturarla. È il Tribunale di Pavia, con una sentenza del 30 luglio 2026, a dover decidere come sciogliere la comunione su un bene che, semplicemente, non si può tagliare a metà in modo sensato.
Cosa vuol dire che un immobile "non è comodamente divisibile"?
La regola di partenza, quando più persone ereditano insieme, è che ciascun coerede ha diritto alla propria parte "in natura", cioè in beni concreti e non solo in denaro (art. 718 c.c.). Ma quando questo non è possibile, perché l'eredità comprende un immobile che non si presta a essere frazionato, la legge prevede un meccanismo diverso: l'articolo 720 del codice civile stabilisce che gli immobili non comodamente divisibili vanno preferibilmente assegnati per intero al coerede titolare della quota maggiore (o anche a più coeredi insieme, se lo chiedono congiuntamente), con l'obbligo per chi riceve il bene di compensare in denaro gli altri per l'eccedenza. Solo se nessuno è disposto a questa soluzione, si arriva alla vendita all'asta.
Il punto delicato, quello su cui si è giocata la causa di Pavia, è stabilire quando un immobile è davvero "non comodamente divisibile". La Cassazione lo ha chiarito a più riprese: non basta che il frazionamento sia materialmente impossibile in senso assoluto. Contano due aspetti distinti. Il primo è strutturale: si devono poter formare porzioni autonome, suscettibili di godimento libero, senza dover affrontare interventi tecnici sproporzionatamente costosi. Il secondo è economico-funzionale: la divisione non deve alterare la destinazione originaria del bene né comportare un apprezzabile deprezzamento rispetto al suo valore complessivo (Cass. civ., Sez. VI, sent. 13 luglio 2016, n. 14343). Ed è un'eccezione alla regola generale della divisione in natura: secondo la Cassazione, è praticabile solo quando risulti rigorosamente accertata l'irrealizzabilità del frazionamento, o la sua realizzabilità a prezzo di un notevole deprezzamento, o l'impossibilità di formare porzioni suscettibili di autonomo godimento (Cass. civ., Sez. II, sent. 21 agosto 2012, n. 14577).
Nel caso della villa di Pavia, il consulente tecnico nominato dal Tribunale ha escluso che dalla porzione fosse possibile ricavare due unità economicamente autonome: è un'unità abitativa su un solo piano, con un unico servizio igienico. Il Tribunale ha condiviso questa valutazione, ribadendo che la comoda divisibilità non dipende dalla mera possibilità materiale di tracciare una linea di confine, ma richiede porzioni realmente autonome e utilizzabili senza un sensibile deprezzamento.
Come si arriva ad assegnare l'immobile a un solo coerede
Accertata la non comoda divisibilità, il passo successivo è individuare a chi assegnare il bene. La regola dell'articolo 720 c.c. dà preferenza al coerede titolare della quota maggiore: nel caso deciso a Pavia, il coniuge superstite, titolare dei due terzi dell'eredità per effetto delle regole sulla successione legittima quando manca il testamento e non ci sono figli (art. 582 c.c.). Le stesse regole, va ricordato, non valgono solo per l'eredità: si applicano anche quando un immobile è in comproprietà "ordinaria" fra più persone che non sono coeredi, perché l'articolo 1116 del codice civile estende alla comunione ordinaria le norme sulla divisione ereditaria.
Nel calcolare quanto valeva la quota da assegnare, il Tribunale ha dovuto tenere conto di un elemento ulteriore: il diritto di abitazione che la legge riserva al coniuge superstite sulla casa adibita a residenza familiare, anche quando concorre con altri eredi (art. 540, comma 2, c.c.). Il valore di questo diritto viene detratto dal valore complessivo dell'immobile prima di calcolare le quote: nel caso di specie, da una stima di 136.750,25 euro si è arrivati, dopo la detrazione, a un valore residuo di 86.426,16 euro su cui calcolare la quota della nipote.
Il conguaglio: come si calcola e cosa succede nel tempo
Chi riceve l'intero immobile deve corrispondere agli altri coeredi il controvalore in denaro della loro quota: è il conguaglio. Nel caso di Pavia, un terzo del valore residuo (86.426,16 euro) corrispondeva a 28.808,72 euro; da questa cifra sono state detratte, in proporzione alla quota, alcune spese di regolarizzazione edilizia dell'immobile, arrivando a un conguaglio finale di 28.444,72 euro a favore della nipote.
Un aspetto tecnico che vale la pena spiegare, perché spesso genera equivoci: il debito da conguaglio non resta fermo al valore calcolato al momento della causa. La Cassazione lo qualifica come "debito di valore": il giudice può rivalutarlo anche d'ufficio, quindi senza una domanda specifica in tal senso, ma solo se la parte interessata fa presente che l'andamento del mercato immobiliare ha fatto lievitare il valore del bene al punto da creare una sproporzione apprezzabile fra le quote (Cass. civ., Sez. II, sent. 3 maggio 2010, n. 10624). Il Tribunale di Pavia ha fatto proprio questo: ha disposto la rivalutazione del conguaglio dalla data della consulenza tecnica fino alla sentenza, oltre agli interessi legali fino al pagamento effettivo.
E se nessun coerede è disposto a tenersi l'immobile?
La soluzione dell'assegnazione con conguaglio presuppone che almeno un coerede sia disposto ad accollarsi il pagamento dovuto agli altri. Se nessuno lo è, l'articolo 720 c.c. prevede come rimedio residuale la vendita all'incanto: il ricavato viene poi diviso fra i coeredi in proporzione alle rispettive quote. È un esito meno frequente nella prassi, perché normalmente chi ha la quota maggiore (e magari già abita l'immobile, come accade spesso nei casi che coinvolgono la casa familiare) preferisce tenerselo pagando il conguaglio piuttosto che vederlo messo all'asta.
Nel mio lavoro
Nelle divisioni ereditarie che coinvolgono un solo immobile, spesso la casa di famiglia, questo è uno dei nodi che vedo tornare più spesso: gli eredi partono dall'idea che l'unica alternativa a "vivere insieme nella stessa casa" sia venderla, e non sempre sanno che la legge prevede una via intermedia. Vale la pena verificare fin dall'inizio, con l'aiuto di una perizia tecnica, se l'immobile è davvero comodamente divisibile o no: è la valutazione che indirizza tutta la strategia della causa, oltre che le trattative che spesso la precedono.